深圳房价下跌应该是"假摔" 一线楼市绝无崩溃可能

[摘要]一线楼市资金寄居孤岛的属性无与伦比，深圳简单均价下跌应该是“假摔”。一线楼市绝无崩溃可能，不能拿西方楼市周期来比对，莫斯科或许才是可参考的对标。

深圳4月房价首次下跌，五一“小长假”期间，这一最重磅的楼市新闻占据了各大媒体的头条。根据官方公布的统计数据，4月份，深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米。单从数据看仅算得上“微幅下跌”，但相比过去一年超过60%的上涨，房价日新月异、“超英赶美”等等打鸡血状态来说，些许下跌也弥足珍贵，至少让深漂无房一族备感振奋。

事实上，若深挖一下数据，下跌很难站住脚。全市6大行政区，福田、南山、罗湖、宝安、盐田4月房价分别上涨3.2%、9.8%、9.8%、4%和14.2%，只有龙岗下跌了4.5%。一目了然，全市唯一的“刚需”盘踞地下跌了。不难理解，没有“上车”的人群，是多么希望房价能回调一下啊！好不容易等到了政策抑制，大家都想“等等看”。

可见，目前深圳楼市出现了史无前例的“大分化”，高价区域（均价在5万-8万之间）仍旧在上涨，“刚需”盘踞地的低价区域（均价3.7万）却在回调。看似很难理解，但“怪相”背后的道理很简单，高收入人群继续将深圳楼市作为资金“避难地”，只要资金追逐，房价就“难言顶”；中低收入人群仍旧为“上车”而苦苦挣扎，尽管处于价值的相对洼地，但多数人却承担不起。

不能说深圳房价下跌了，只能说深圳房价该缓一缓了。5月1日发布的百城房价显示，深圳房价环比仍旧上涨2.84%。但是，涨幅TOP10城市中，一线城市不见了踪影，取而代之的是一线城市“马仔”，依次为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉，而TOP5的涨幅均超过5%，是一线城市的2倍。同比看，深圳以59.88%的涨幅一览众山小，惠州、东莞、苏州紧随其后。

蹊跷的是，去年惠州还是有名的“鬼城”，位列广东省“去库存”一类城市；受出口和制造业不景气，东莞和苏州2012年以来一直在刺激楼市。玄机就在溢出效应，一线城市收紧政策后，需求被迫向周边转移。大家或许要问了，为什么需求不转向房价更低的其他三四线城市呢？答案是，经济长周期下行、货币高发、人民币贬值，资金必然往最安全、最能保值的地方走。