甘孜

黄祖斌:2011年房价跌有希望涨难

2014年04月14日来源:楼周刊责任编辑:xiazezheng

  [提要]2011年,针对住宅的房地产调控会更加严厉,更多的细化政策将出台,一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言,笔者预计2011年很难上涨,不少地区可能小幅下跌,市场天平将开始向买方倾斜。

  2011年,针对住宅的房地产调控会更加严厉,更多的细化政策将逐步出台,一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言,笔者预计2011年很难上涨,不少地区可能会小幅下跌,市场天平将开始向买方倾斜。

  2010年前11个月,全国商品房新开工面积大增48.7%,远远高于2009年全年11.54%的增速。由于新房销售多为预售,因此2011年楼市供给将增长较多。在供给增长的情况下,需求则被抑制。在投资性需求方面,今年的政策不大可能放松,抑制力度甚至还会加大;在自住需求方面,目前的房价又是多数家庭所承担不起的。

  在这样的情况下,目前楼市的库存逐渐增加,北京可售住宅已超过10万套,上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年,一、二线城市的住宅销量已出现下滑,当年前52周,10个重点城市中,住宅的成交量除武汉小涨1.18%以外,其余城市均下跌,跌幅较大的城市包括:深圳50.83%,南京45.45%,杭州44.47%,上海40.32%,北京39.7%。2011年,一、二线城市的住宅销量仍将保持低量,基本不可能回到2009年的水平,全国住宅销售面积增幅可能在10%以下,很有可能呈现负增长。

  就全国而言,限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末,中国曾出台二套房贷款首付四成(目前是五成)、利率为基准利率110%的调控政策,对投资需求的打击较大;2008年,在雷曼倒闭引发金融危机前,中国经济仍在高速增长,但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%,说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大;去年前11个月,全国住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅,随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和“稀释”,适度宽松货币政策结束,住宅市场的货币将不再过剩,这将影响房企的销售金额的增长。

  数据显示,房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元,开发投资则仅有42697亿元,资金较为宽裕。但是,商品房销售额少于开发的投资额,为4.23万亿元。由于全国地价短期内难以下跌,未来房企的购地支出将较多。同时,政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等,都将消耗房企的资金。另外,虽然统计数据显示房企整体资金充裕,但多数上市公司的现金流为负,不少中小房企以企业股权质押贷款,这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下,仅从房企资金情况来看,也需要平价的销售以回笼资金。

  综上判断,2011年房价很难上涨。不过,在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下,房价也不大可能有大幅的下跌的情况。

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